弁護士法人心の鳥光でございます。
相続放棄シリーズ２７回目となる今回も、債権者サイドについてのお話をします。
今回は、特に問題となりがちな、被相続人が賃貸住宅に住まわれていた場合の、賃貸人の対応です。
１ 相続放棄と賃貸物件
相続人が相続放棄をする場合、被相続人の賃貸物件との関係では、大きく分けて２つの問題があります。
１つは、賃貸物件の賃貸借契約の問題です。
賃貸借契約によって発生する被相続人の賃借権は、相続財産となります。
一般論として、賃借権は価値の高い財産であることから、相続人が賃貸借契約を合意解除してしまうと、相続財産の処分に該当してしまう可能性が残ります。
その結果、相続放棄ができなくなる可能性があります。
もう１つは、被相続人の残置物です。
被相続人の残置物も、相続放棄をする場合、原則として一切処分することができません。
実務上、売却できない（換価価値がない）ものについては、相続財産を形成しない（いわゆるゴミの扱い）ものとして、処分しても問題ないとすることもあります。
しかし、相続財産の処分として見られる可能性も残ります。
２ 賃貸人側の立場
上記の問題は、相続放棄をしようとしている相続人以上に、賃貸人側として非常に深刻なものだと考えられます。
賃貸借契約が解除できず、かつ残置物を除去することもできない状態では、新たな賃貸人に家屋を貸すことができません。
そのため、賃料を得ることができない状態が、長期間にわたって生じるリスクがあります。
法的に解決するとすれば、すべての相続人が相続放棄をするのを待ち、裁判所へ相続財産管理人選任の申立てをしたうえで、賃貸借契約の解除と残置物の処分をすることになります。
（もし被相続人に財産があれば、未回収の賃料等を回収できる可能性もあります）
もっとも、相続人全員が相続放棄をするのを待つだけでも相当な時間がかかります。
大まかに見ても、兄弟姉妹（場合によってはその代襲相続人）まで相続放棄を終えるには、６か月以上かかる可能性があります。
さらに、その後に相続財産管理人選任申立てをし、相続財産管理人の選任を待って財産の処分が完了するまでも、相当の期間を要します。
その間、家屋を貸し出すことができませんので、機会損失は相当なものとなります。
３ 私見
相続放棄と、被相続人の賃貸借契約との間の問題については、現行法での解決には限界があると感じています。
被相続人の残置物については、財産的価値がないことを証明できるようにしたうえで処分することもありますが、現行法上、相続人側がリスクを負うことになります。
賃貸借契約を消滅させるためには、相続人と賃貸人との間で合意解除をすることはできないため、賃貸人側から賃料未払い等を理由とした法定解除をしてもらう必要があります。
そもそも、賃借人が亡くなり、その相続人が相続放棄をするリスク自体が、あまり認識されていないという現状もあるかと思います。
これは私の思い付きでしかありませんが、一つの方法として、賃貸人は賃貸用不動産を取得する際、不動産会社が賃借人の死亡とその相続人が相続放棄をし得る旨を説明し、かつ、そのような場合に備えた保険商品などができてくれればよいのではないかと考えております。
