船橋の弁護士 鳥光 翼

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弁護士・税理士の鳥光でございます。

　

前回に引き続き、一軒家と比較した場合の、相続人不存在区分所有建物の管理、処分するうえで注意すべき特徴についてお伝えします。

　

一軒家と比較した場合の、区分所有建物の特徴は次のとおりです。

　

①老朽化しにくく価格の下落が緩やか
②基本的に境界の問題はない
③バルコニーや玄関扉の一部など共用部分への配慮が必要
④管理の開始時や売却時などに管理組合への手続きが必要
⑤総会決議等への参加が必要

　

個体差もあると思いますが、区分所有建物は一軒家と比べ、外部と接している部分が少なく、共用部分は管理されていることから、老朽化しにくい傾向にあると感じます。
庭がないものも多く、擁壁もないため、価格が下落する要素が少ないです。
基本的に境界確定の問題もありません。

　

一軒家と異なる点のひとつに、共用部分への対応があります。
バルコニーに残置物がある場合、他の住民の方へのご迷惑にならないよう、撤去します。
玄関扉に対して何らかの作業をする場合には、場合によっては管理組合との調整が必要になるため、事前に管理規約の確認も行います。

　

相続財産清算人に選任されたことについては、管理組合へ伝え、必要な届出書類も提出します。
このようにすることで、管理組合と連絡を取り合えるようになります。
区分所有建物を売却する際にも、管理組合への届出が必要となるため、事前に必要書類の確認をしておきます。

　

売却するまでの間に総会が開催される場合には、基本的には議決権の行使をします。
（相続人不存在となった空き家の存在が引き起こす問題のひとつに、総会決議が行えないことがあります）
議題の内容が、相続財産の一部処分や大きな変更が発生するものである場合、事前に裁判所に確認をしたり、許可を得ることも必要と考えられます。

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弁護士・税理士の鳥光です。

　

相続人不存在となった空き家には、大きく分けて一軒家と区分所有建物があります。

　

今回と次回に渡り、それぞれについての管理、処分するうえで注意すべき特徴を、経験に基づいてお伝えしていきます。

　

まず、一軒家についてです。

　

ここでは、家屋とその敷地が、どちらも被相続人の所有であったものと仮定します。

区分所有建物と比較した場合の、一軒家の特徴は次のとおりです。

　

①家屋は古くて価値は低いことが多い（解体費がかかることも）
②隣地や道路との境界確定書を発見できないことがある
③庭がある場合には草木の手入れや害虫対策が必要
④宅地擁壁が老朽化していると売却価格が大きく下がることがある
⑤隣接している私道の所有権（共有持分権）がないか調査が必要

　

感覚的には、一軒家の方が価値が下がりやすい傾向にあると思われます。
特に、家屋が空き家になってから長期間が経過していると、屋根や壁、塀などが傷ついていて、再利用が困難です。
そのため、現実的には家屋の解体を前提とした、いわゆる古屋付き土地として売却することもあります。
更地にするための費用を織り込んだ売却価格となるため、土地自体の価格よりも低価格での売却になります。

　
盛り土がされていて、宅地擁壁がある場合には、より注意が必要です。
築年数が古い一軒家の場合、擁壁が崩れていることや、技術要件を満たさない擁壁であることがあります。
擁壁の修理や補強には大きな費用がかかることから、その費用を見込んだ売却価格はかなり低くなります。

　

一軒家を売却する場合、境界の確定は重要な要素となります。
家屋内部を捜索しても、隣地や道路との間の境界確定書が発見できないことがあります。
このような場合には、境界未確定のまま、価格を下げて売却することも考えます。

　

売却するまでの間の管理も、一軒家の方が労力を要する印象があります。
近年の一軒家の場合、敷地内の土の部分はすべてコンクリートでおおわれていることも多いですが、古くからある一軒家の場合は土が露出していることが多いです。
春夏を過ぎるたびに草木が覆い茂り、そこに蜂なども棲みつきます。
少なくとも売却するまでの間は、剪定や害虫駆除も必要です。

　

一軒家に隣接している道路が私道でないか、および私道である場合には所有している部分がないか（共有持分がないか）も確認しておく必要があります。
私道が相続財産に含まれていることに気付かないまま一軒家を売却し、その後相続財産清算人業務を終えてしまうと、私道が相続人不存在のままとなってしまうためです。

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先日、区分所有建物の自主管理に長年携わり、現場が抱える問題を詳しく知る方とお話をする機会がありました。

　

区分所有建物は、人口の急増に対応するために作られはじめ、現在２つの老い（建物の老朽化と、住民の高齢化）を迎えていること、現行の制度のもとでマンションを維持管理することは困難になりつつあることなどを聞きました。

　

このような話は、専門書や区分所有建物に関する記事などで読むことはありましたが、実際に現場で問題に直面している方から聞くのとでは、現実味が全く異なります。

　

本当に集会で決議をすることができないという事態が発生していることや、集会場で管理費の金額を巡って住民同士の激しい争いに発展する場合があること、マンション管理に関する相談や問題解決の依頼ができる先が少ないことなど、書物からだけでは得られないことをたくさん学ばせていただきました。

　

また、現状として、区分所有法などマンション管理に関する法規に詳しい人や、マンション管理業務に詳しい人はある程度いるが、相続人不存在などによって管理不全に陥っている区分所有建物への対応に詳しい専門家は、現状として比較的少ないということも知りました。

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弁護士・税理士の鳥光です。

　

今回は、NHKのクローズアップ現代で名付けられた「遺品部屋」についてです。

　

遺品部屋とは、居住者がお亡くなりになり、相続人がいない（相続人全員が相続放棄をした場合含む）ために、残置物がそのままになっている集合住宅のこととされています。

　

区分所有建物がこのような状態になってしまうと、管理費・修繕積立金の回収ができなくなります。
その結果、他の区分所有者に支払いを求める管理費・修繕積立金を値上げせざるを得なくなるということもあります。
遺品部屋が増えると、マンションの維持管理自体が困難になっていきます。

　

現状、遺品部屋の問題を根本的に解決する方法は、相続財産清算人の選任申立てとなります。
相続財産清算人が、被相続人の財産から管理費・修繕積立金等を支払い、遺品部屋となった区分所有建物を売却して流通に戻します。
場合によっては、区分所有建物の売却金から、管理費・修繕積立金を支払うこともあります。

　

もっとも、相続財産清算人選任申立てにおける管理組合の金銭的、労力的負担は相当大きいです。

　

まず前提として、相続人の調査を行い、連絡を取る必要があります。
多数の戸籍謄本を集め、相続人に書面を送付しなければなりません。
弁護士を探し、この作業を依頼をするだけでも、相当の労力と費用を要します。

　

相続人が相続放棄をしている場合には、相続放棄申述受理通知書の写しの提供を求めたり、家庭裁判所に相続放棄申述受理状況の照会をするなどの作業も必要となります。

　

そのうえで、家庭裁判所に相続財産清算人選任申立てを行います。
相続財産清算人選任申立てには、弁護士費用だけでなく、一般的には１００万円程度の予納金を裁判所に納める必要があります。

　

相続財産がある程度ある場合には、相続財産の清算業務が完了した後に、予納金が返金されますが、申立てから返金までには１年以上要することが多いです。

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弁護士・税理士の鳥光でございます。

　

今回は、相続人不存在のために空き家となった区分所有建物の、残置物の管理についてです。

　

区分所有建物に住んでいた被相続人の残置物が、バルコニーや廊下にもある場合には、早急に処分をするか、建物内部に収容する必要があります。

　

戸建て住宅と異なり、区分所有建物の場合、バルコニーや廊下は共用部分であるためです。

　

廊下が共用部分であるということは感覚的にも理解しやすいと思いますが、バルコニーも共用部分であるという点も理解しておく必要があります。

　

バルコニーは、区分所有建物の所有者や居住者しか使えないという権利（専用使用権）が設定されていますが、一方で他の住人の避難経路にもなっています。
隣との境が、薄く強度の低い壁で仕切られてるのはそのためです。
そのため、通常は避難の妨げになる物を置くことが禁止されています。

　

廊下やバルコニーに残置物が存在している場合の対処法としても、相続財産清算人選任申立ては有効であると考えられます。

　

なお、私が管理した区分所有建物は、たまたま申立人の方が被相続人の成年後見人であったため、被相続人が施設に入るタイミングで生前に残置物は処分されていました。

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今回は、相続財産清算人選任の申立てを行うことができる方についてです。

　

民法９５２条第１項によれば、「利害関係人又は検察官の請求によって」相続財産清算人は選任されます。

　

また、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法第４２条第１項により、「国の行政機関の長又は地方公共団体の長」も「所有者不明土地につき、その適切な管理のため特に必要があると認めるときは」相続財産清算人の選任申立てができます。

　

民法９５２条第１項の「利害関係人」には、事務管理者、成年後見人であった者、相続債権者、特別縁故者であると主張する者などが挙げられます。

　

区分所有建物が相続人不存在となり、滞納されていた管理費・修繕積立金の回収が必要な場合には、管理組合は利害関係人となるため、相続財産清算人選任申立てができます。

　

現在、マンションには２つの老い、すなわちマンションの築年数が大きくなり、かつ居住者（組合員）が高齢化が進んでいます。

　

居住者の高齢化により、相続が発生する可能性が高まります。
もし区分所有建物が相続人不存在となってしまうと、相続財産清算人が選任されるまで管理をすることができなくなってしまいます。

　

すでに都市部においては、空き家となっている区分所有建物が多くなっています。
そのすべてが相続人不存在というわけではありませんが、一部は相続人不存在になっていると考えられます。
ちなみに私が管理した区分所有建物は、もともと推定相続人がいない方がお亡くなりなったことにより相続人不存在となりました。

　

今後、管理組合による相続財産清算人選任申立てがしやすいような政策も必要になるかもしれません。

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弁護士・税理士の鳥光でございます。

　

今回は、相続財産清算人が管理する財産のなかに、区分所有建物がある場合に確認するべき書類についてです。

　

まず、管理規約と使用細則です。
前回も少し触れましたが、専有部分と共有部分、駐車場・駐輪場の使用方法（特に使用する際の連絡先）、届出が必要な事項などについて確認します。

　

管理規約、使用細則について、申立人から引継ぎを受けられなかったり、被相続人の自宅内で発見できなかった場合には、管理組合に連絡をして閲覧をします。

　

被相続人が敷地内に駐車場や駐輪場を借りている場合があります。
その調査のためには、管理組合に連絡して確認をします。
もし借りている場合には、賃料の支払いをできるだけ早く止めるため、自動車や自転車を売却等したうえで、賃貸借契約を解約します。

　

自動車や自転車の売却や廃棄の際には、裁判所による権限外行為許可審判が必要となることにも注意が必要です。

　

相続財産清算人の業務においては、最終的には区分所有建物を売却することになります。
その際には、管理組合に組合員資格喪失届や、区分所有者の変更届を提出する必要があります。
管理規約、使用細則を確認する際、これらの届出についてのフォーマット等があれば確保しておくと売買をスムーズに進められます。

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今回は、相続人不存在となった区分所有建物の管理費・修繕積立金についてです。

　

管理費・修繕積立金は、区分所有建物ではない一戸建て住宅の管理にはない要素です。

　

相続財産の管理業務の一環として、清算（売却）までの間は、管理費・修繕積立金もしっかりと支払っていく必要があります。

　

私が管理した区分所有建物においては、相続開始前に未払いの管理費・修繕積立金はなく、相続財産清算人に選任されるまでは被相続人の口座から引き落とされていました。
そのため、問題なく選任後も引き続き支払いをしていくことができました。

　

未払いの管理費・修繕積立金がある場合、整理が必要です。
相続開始前に未払いが発生していた場合、相続債務となります。
一方、相続開始後に未払いがある場合、相続財産の管理費用となります。
後者は、管理組合に連絡し、原資がある場合には可能な限り早く支払うことになります。
前者の支払いは、相続債権者に対する弁済となりますので、厳密には相続債権者・受遺者への請求申出の公告期間完了後に支払うことになると考えられます。

　

預貯金などがあまりなく、管理費・修繕積立金を支払うための原資がない場合には、裁判所および管理組合と協議のうえ、早急に区分所有建物を売却して、その売却金から支払うとともに以降の管理費・修繕積立金の発生を止めることを検討します。

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今回は、区分所有建物の現地調査の第一歩となる、玄関の開錠についてです。

　

相続財産清算人選任の申立人から、被相続人の自宅の鍵の引継ぎがなかった場合には、鍵の専門業者の方に依頼して玄関を開錠する必要があります。

　

私がかつて管理した被相続人の自宅は、いずれも玄関の鍵がありませんでした。
自治体が空き家管理のために申し立てをしたものでしたので、生前の被相続人とのつながりはないため、玄関の鍵に限らず被相続人の財産に関するものはほとんど引継ぎがない状態でした。
そのため、玄関の鍵を開錠したうえで、鍵交換をしました。

　

幸い、私が管理した区分所有建物については、被相続人の成年後見人が相続財産清算人の選任申立てをしたケースでしたので、玄関の鍵を含め被相続人の財産関連の物品一式を引き継ぐことができました。

　

もっとも、仮に玄関の鍵がなく、開錠したうえで鍵交換が必要になる場合、区分所有建物特有の注意点があります。

　

区分所有建物においては、一般的に玄関扉自体は共有部分、内側の塗装部分は専有部分、錠も専有部分になります。
錠が専有部分であれば、相続財産清算人側で鍵交換が可能であると考えられますが、前もって管理規約を確認し、錠が専有部分であることを確認するべきです。

　

例えば、国土交通省のウェブサイトで公開されている単棟型の標準管理規約第７条第２項第２号においては、錠は専有部分とされています。

　

参考リンク：マンション標準管理規約（単棟型）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001746766.pdf

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弁護士・税理士の鳥光でございます。

　

今回は、相続財産清算人が区分所有建物の管理をする際における、管理組合の総会の扱いについてです。

　

相続財産清算人に選任された時期によっては、売却するまでの間に管理組合の総会が実施されることがあります。

　

予め管理組合（またはその委託を受けている管理会社）に相続財産清算人の連絡先を伝えておくことで、総会に関する情報を提供してもらえることもあります。

　

管理組合総会では、区分所有建物の管理運営に必要な事項の決議を行います。
これは区分所有建物ではない不動産にはない特徴です。
具体的には、共用部分の変更や規約の変更、建て替え決議などが挙げられます。

　

議決権については、相続財産に属している区分所有建物の代表権者として、相続財産清算人が行使できると考えられますが、決議の内容によっては権限の範囲外となる可能性もあります。
そのため、議決権を行使する際には、事前に裁判所に確認をする必要があります。

　

また、総会用の資料として、大規模修繕計画に関する資料や、規約の変更案などが提供されることもあります。
これらはしっかりと保管し、売却時の物件情報の補足資料としても用いることができます。